<박균우의 상권현장노트>

창업시장의 다양한 상권정보 걸러보기 창업시장이 봄 기지개를 켜면서 인터넷과 언론에 창업 관련 정보들이 넘쳐나고 있다. 그 정보들 가운데에는 예비 창업자들을 현혹하기 위한 것도 있고, 나아가 내용을 제대로 판단하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있는 것도 있다. 이번호에는 예비창업자들이 무분별하게 접하는 정보 홍수 속에서 상권 관련 내용들 중 대표적으로 검토해야 할 중요한 사항들을 몇 가지 짚어본다.



01_ “A급 상권이 아니라, B·C급 상권에서도 가능한 아이템이다” 주로 프랜차이즈 본사에서 올리는 정보들 중 이런 내용들이 많다. 주로 비싼 보증금과 권리금, 월세를 부담하는 창업자들을 배려하는 입장에서 ‘B급, C급 상권에서도 가능한 아이템’이라고 정보를 소개한다. 물론 창업시장에서 비싼 초기 임대료와 권리금이 수익성 악화의 가장 큰 요인이긴 하지만 어떤 아이템도 상권을 무시한 채 B·C급 상권에서의 성공을 보장할 수는 없다.

오히려 이런 경우에는 아이템이 상권을 무시할 수 있는 것이 아니라, 합당한 규모나 면적에 대한 고려 없이 창업자에게 대형면적을 유도해 인테리어비에서 가맹본부의 실리를 챙기려는 경우가 많다. 창업자들은 아이템에 합당한 면적과 상권에 대한 정보를 파악하고 접근할 필요가 있다.



02_ 권리금·임대료 발표 정보는 어디까지 믿어야 할까? 요즘은 언론을 통해서 수시로 점포 중개회사들이 권리금이나 임대료 시세를 발표하는데, 불경기에도 대부분의 권리금·임대료가 올라간다는 기사를 접하면서 의아한 경우가 많았을 것이다.
이런 문제는 우선 발표되는 권리금이 실제 거래되는 금액이 아니고 매도자가 받고 싶은 소위 ‘호가’ 기준이라 실제 거래되는 금액과는 거리가 있고, 이중에서 특히 중개회사 작업에 의해 등록된 권리금은 여러 이해관계로 인해서 평균시세보다 높은 것이 일반적이기 때문이다. 또한 점포 중개회사의 점포 물건은 수도권의 핵심 상권을 위주로 조사되므로 실제 창업자들이 가장 많이 몰리는 지역상권이나 동네상권에 대한 정보를 직접적으로 반영하는 것은 한계가 있다. 그러므로 예비창업자들이 점포를 개발할 때 이런 권리금이나 임대료 수준이 상승하고 있다는 기사에 일희일비하거나 지역의 중개업소 또는 인터넷에 공개되는 점포중개회사의 기준을 따라가지 말고, 본인이 창업을 준비하면서 예상한 점포임대료와 권리금을 기준으로 점포를 탐색하고 협상해야 좋은 점포를 확보할 수 있을 것이다.



03_ 대형 복합상가 내부나 인근에 입점, 괜찮을까? 2000년대 이후 추진된 수도권 신도시 중 상당수는 상업지구내에 초대형 복합상가를 유치하고, 이것을 랜드마크화해 주변의 상업지역을 활성화시키는 전략을 추진했다. 이런 메가급 복합몰은 한 건물 안에 소규모 도시 기능을 옮겨 놓은 것처럼 규모가 거대하지만 상업지역내의 임대료의 과도한 폭등을 부채질하는 하나의 원인이 될 수 있다. 특히 개발 시기가 길어지다 보면 상권이 활성화되는데 많은 시간이 소요되어 입주자들로서는 큰 피해를 볼 수 있다.

또한 정상적인 개발이 이루어지지 않고 축소되거나 변경될 경우 상가의 기능을 발휘하는데 문제가 있을 수 있고, 특히 운영업체의 경험이 부족할 때는 MD구성의 실패로 상권이 활성화될 때까지 상당한 기간이 소요되므로 이런 건물이나 인접권으로 출점할 때에는 위험성을 충분히 검토해야 한다.



04_ 특수상권 창업 과연 유망할까? 천정부지로 치솟는 임대료와 권리금으로 인해서 최근에는 창업자들이 백화점, 쇼핑센터, 대형할인점, 휴게소 등에 수수료매장으로 입점하는 특수상권 창업이 각광을 받고 있다. 최근에는 이를 대행하는 업체들도 우후죽순 격으로 늘어나고 있는데 특수상권의 속성을 잘 모르고 입점했을 경우 낭패를 보기 쉽다.

먼저 중개업체의 신뢰성을 따져 봐야한다. 일부 중개업체에서 중복계약으로 문제를 일으킨 사례가 있으므로 실제 계약하려는 점포를 확인해야 한다. 그리고 수수료만 생각했다가 나중에 관리비 등으로 낭패를 볼 수 있으므로 한달에 실제로 발생하는 비용을 파악하는 것이 필요하다.

실사를 통해서 예상 매출액을 파악하는 것도 중요하다. 전국의 쇼핑몰 푸드코트나 휴게소 같은 수수료 매장 가운데에는 장사가 안 돼 다른 창업자들에게 폭탄 돌리듯 매장을 떠맡기는 경우가 있다. 이로 인해 끊임없이 분쟁이 발생하고 있는 만큼, 창업자들은 본인이 운영하려는 매장에서 얼마나 많은 매출액을 올릴 수 있는지 충분히 파악해야 한다. 또한 특수상권의 매장 계약은 1년 단위로 계약되고 철저히 갑의 입장에서 진행되므로 언제든지 자리를 비워주어야 하거나 상가 내 장사가 안 되는 다른 자리로 내몰릴 수도 있다는 사실을 염두에 두고 영업해야 한다.



05_ 개발계획이나 진행은 정확한 일정을 알고 움직여라 상가에 투자를 하거나 매입해 향후 안정적인 수익률을 원한다면 장기투자의 관점에서 접근할 수도 있다. 이때 도시계획에 따른 개발 예정 정보는 중요한 투자의 변수가 된다. 그러나 상가를 임대해 외식업을 영위하려는 사람이라면, 실제로 개발이 진행되지도 않은 상태에서 단순히 미래의 예정만으로 투자하는 것은 무모한 일이라고 할 수 있다.

우리나라 도시계획은 일반적으로 10년 단위로 개발지역과 지구를 지정하지만 실제 계획대로 진행되는 것은 거의 없다. 심지어 진행 중인 지하철공사도 짧게는 2~3년에서 길게는 5년 이상 지체되기도 한다. 만약 이런 지역에 임대를 해 외식업을 운영한다면 짧게는 수년에서 길게는 5년 이상 수익을 내지 못해 적자가 될 가능성이 높다.

실제로 이런 경우는 불확실한 개발 일정을 가지고 상가를 매입할 때 가치하락과 임대 수익률이 하락하기 때문에 피해야 할 대목이다. 결국, 일정이 확실히 정해지지 않은 개발계획에 선행적으로 투자하는 것은 위험하므로 피해야 할 항목이라는 이야기다.

[ 제 공 : 월간외식경영 ]